Статьи / недвижимость

Жительница одного из многоэтажных зданий установила кондиционер в своей квартире. Управляющая компания обнаружила это и через суд потребовала его демонтажа. Спор между сторонами достиг Верховного Суда, который определил, что для установки кондиционера на фасаде здания требуется согласие всех собственников. Юристы Solvo отмечают, что такие споры встречаются довольно часто, и суды принимают различные решения. Эксперты считают, что позиция Верховного Суда формально правильна, но не учитывает баланс интересов сторон.

Фасад здания относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома. Поэтому, если собственник размещает кондиционер снаружи квартиры, он использует общее имущество. Хотя закон не явно указывает на необходимость получения согласия других владельцев квартир для установки кондиционера, это следует из общих положений статьи 36 Жилищного кодекса («Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме») и других норм, касающихся права общей собственности.

Однако возникают трудности с получением согласия от общего собрания собственников. Этот процесс является сложным, длительным и трудоемким. В результате не все собственники или арендаторы всегда соблюдают данный порядок. Многие управляющие компании принимают меры предосторожности, либо разрешают установку кондиционеров всем жильцам сразу, либо запрещают их установку.

Жительница столкнулась с последствиями этих правил. Она является владельцем квартиры в многоквартирном доме, управляемом ООО «ЭУК "Жилые кварталы". Представитель управляющей компании обнаружил, что жительница установила систему охлаждения и разместила наружный блок на фасаде здания. Однако другие собственники помещений не давали свое согласие на эти работы, поэтому компания "Жилые кварталы» считает их незаконными.

Согласие на установку кондиционера Управляющая организация обратилась в суд, требуя от собственницы демонтажа кондиционера и восстановления внешнего вида фасада после работ, а также взыскания неустойки в размере 500 рублей за каждый день неисполнения решения. Жительница отказалась согласиться с этим требованием, предоставив заключение экспертизы, согласно которому внешний блок кондиционера соответствует действующей нормативной строительно-технической документации.

Однако, суд решил, что установка кондиционера требовала согласования с другими собственниками помещений, поскольку отсутствие такого разрешения нарушает их права. Первая инстанция удовлетворила иск частично, обязав собственницу демонтировать оборудование и взыскав неустойку в размере 100 рублей за каждый день неисполнения решения. Апелляция поддержала этот вывод.

Второй кассационный суд общей юрисдикции решил, что установка кондиционера не затрудняет владение и пользование общим имуществом для собственников остальных квартир, и общее имущество дома не уменьшилось. Кроме того, негативных последствий, таких как повышенный шум или вибрация, не было установлено. В результате, определение апелляции было отменено, а дело было направлено в Мосгорсуд. Управляющая организация обратилась в Верховный суд по этому делу (№ 5-КГ22-150-К2).

Нарушение прав других собственников В своем определении Верховный суд напомнил о пункте 39 тематического обзора практики от 4 декабря 2013 года, который утверждает, что лицо, обладающее правами на равне с другими собственниками, может пользоваться общим имуществом только при согласии всех владельцев.

Верховный суд назвал ошибочным вывод кассационного суда и определил, что собственница нарушила порядок пользования общим имуществом, разместив на фасаде дома свое личное оборудование, не спросив разрешения общего собрания собственников помещений в доме.

Кроме того, Верховный суд указал, что доводы кассации об уменьшении общего размера имущества не имеют значения для данного спора. В связи с этим, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции было отменено, и спор был возвращен в тот же суд для нового рассмотрения. Следующее судебное заседание назначено на 20 июня.

С вопросами по жилищному праву и другим вопросам обращайтесь на платформу Solvo и получите консультацию квалифицированного юриста.

Часто в жизни бывает так, что работодатель не желает платить работнику положенное за его труд вознаграждение. Иногда это происходит из-за несоблюдения условий договора, который регулирует отношения между сторонами. Юристы Solvo выделил 3 наиболее распространенные ситуации, когда работодатель нарушает свои обязательства перед работником:

• отказ от выплаты премии при увольнении;
• игнорирование законодательно установленных выплат по отпускным;
• несоблюдение условий договора при расторжении трудового договора.

Конечно, есть и более грубые нарушения, когда работодатель совсем не заключает трудовой договор, и заработная плата выплачивается наличными или через третьих лиц. В таких случаях не оплатить работу — почти правило для нанимателя. Однако, в любых отношениях между работником и работодателем существует обязательство отвечать за свои действия у обеих сторон. Работник также должен заботиться о собственном благополучии и правильно выбирать работодателя. Наша задача - обсудить то, как установить здоровые отношения между работодателем и работником, чтобы избежать финансовых потерь и недоразумений в будущем.

1. Отказ от выплаты премии при увольнении.

В соответствии с трудовым законодательством РФ, премия относится к категории стимулирующих выплат, предназначенных для мотивации сотрудника на более результативную работу. Следовательно, работодатель готов поощрять работника, делясь с ним прибылью. Однако, если работник уходит, то выплата премии может показаться бессмысленной, и работодатель может отказаться от ее выплаты. С другой стороны, с точки зрения работника, который вложил определенные усилия в свою работу, отказ от выплаты премии является несправедливым.

Разрешение подобного конфликта может оказаться сложным и зависит от положений трудового договора и действующих в компании локальных актов. Согласно статье 129 Трудового кодекса РФ, заработная плата работника определяется в зависимости от его квалификации, условий работы и качества выполняемой работы, а также включает компенсационные и стимулирующие выплаты. Таким образом, заработная плата работника состоит из нескольких составляющих, включая:

• оплату труда,

• компенсационные выплаты (например, за работу в особых климатических условиях) ,

• стимулирующие выплаты, если их выплата предусмотрена трудовым договором.

Согласно Трудовому кодексу РФ, существует два вида премий:

• Премии, которые выплачиваются в соответствии с положением о премировании. Они являются третьей составляющей заработной платы и выплачиваются ежемесячно, если работник соответствует установленным критериям премирования (ст. 129 ТК РФ).

• Премии, выплачиваемые в порядке статьи 191 ТК РФ, которые являются поощрением за труд. Работодатель не обязан выплачивать такие премии, поскольку они не являются составной частью заработной платы.

Чтобы определить, имеет ли увольняющийся работник право на премию, необходимо в первую очередь проверить трудовой договор и выяснить, предусмотрена ли выплата премии, в каком размере и с какой периодичностью.

Хотя статья 57 ТК РФ относит оплату труда к обязательным условиям трудового договора, она позволяет не указывать точный размер премий в трудовом договоре и конкретизировать порядок их начисления в локальных актах.

Таким образом, на втором этапе следует рассмотреть положения о выплате заработной платы и премирования (если таковые имеются).Если трудовой договор указывает на выплату премии, а положение о премировании определяет критерии, которые соответствуют работнику, то премия относится к первому виду и должна быть выплачена при условии достижения критериев премирования.

Если же положение содержит формулировки типа "премия может быть выплачена", "начисление премии производится по решению работодателя", "премия не является составной частью заработной платы", “работодатель вправе не выплачивать премию” и т.д., то это, скорее всего, премии-поощрения, которые работник не может требовать.

Тем не менее, следует проанализировать, как часто работник получал премии и в каком размере. Если премия регулярно выплачивалась и имела фиксированный размер, то возможно ее взыскание в судебном порядке, если доказать, что премия являлась фактически составной частью заработной платы.

2. Отказ от выплаты выходного пособия.

В данном случае мы говорим об увольнении работника по причине сокращения численности или штата на основании пункта 2 статьи 81 Трудового кодекса РФ. В соответствии с законодательством при сокращении работник может получить до пяти средних заработков: две зарплаты до момента увольнения и три после.

Однако, работодатель может решить, что такое увольнение обойдется ему слишком дорого и начать поиск других вариантов. Обычно это может быть предложение работнику о необходимости уйти и выделение компенсации в виде суммы при увольнении по соглашению сторон. Но иногда возникают проблемы в правильной передаче информации или же работник желает получить большую компенсацию, и договоренности не удается достичь.

В таком случае работодатель может вспомнить о своем праве изменить любое условие трудового договора, кроме трудовой функции, в одностороннем порядке согласно статье 74 Трудового кодекса РФ. Он может снизить зарплату работника, чтобы тот ушел, путем изменения договора. Срок уведомления о предстоящих изменениях тот же, что и при сокращении, составляет 2 месяца, но в этом случае работодателю нужно выплатить всего лишь двухнедельное выходное пособие. Это позволит работодателю экономить в размере 2,5 средних заработков.

Чаще всего работодатели идут по проверенному пути, изменяя объем работы, уменьшая продолжительность рабочего времени и соответственно зарплату.

Однако, работодателю необходимо внимательно изучить статью 74 Трудового кодекса РФ до ее применения, чтобы понять, что для изменения условий трудового договора должны быть организационные или технологические причины, которые не позволяют сохранить договор в прежнем виде. Такие причины должны быть указаны в уведомлении работнику в письменном виде, иначе увольнение будет признано незаконным.

3. Отказ выплачивать сумму по соглашению сторон о расторжении трудового договора.

И вишенка на торте!

Закон позволяет договориться о выплате при расторжении трудового договора по соглашению сторон, но только в том случае, если такая выплата была заранее установлена в трудовом договоре или предусмотрена коллективным договором.

Однако, суды уточняют, что соглашение о расторжении трудового договора не является частью самого трудового договора, поэтому стороны не могут включать условия о выплате выходного пособия в него (см. Определение Верховного Суда РФ от 10.08.2015 №36-КГ15-5).

Такое положение дает работодателям возможность злоупотреблять: они могут договориться с работником об увольнении, обещая выплату, установить сумму в соглашении и затем не выплатить ее, прикрываясь формулировкой закона.

Учитывая это, юристы Solvo рекомендуют своим клиентам, которые собираются подписывать соглашение о расторжении трудового договора с выплатой выходного пособия, выбрать один из двух вариантов:- называть соглашение о расторжении трудового договора «дополнительным соглашением к трудовому договору»,- подписывать два документа: соглашение о расторжении трудового договора и дополнительное соглашение к трудовому договору, которое предусматривает выплату выходного пособия.

Подпись обоих документов поможет предотвратить возможность работодателя использовать формальный подход и игнорировать договоренности о выплате.